投资指南 | 人口老龄化推动老年人住宅需求与日俱增

不可否认，新冠疫情为房地产市场上的熟龄住宅投资带来暂时性的考验。抗疫的防控措施导致租赁活动短暂停滞，业主不得不竭尽全力采取新的清洁和安防措施，以确保租户的安全。随着日益提高的疫苗接种率，租户的租住需求正逐步恢复。

考虑到该细分领域的长期前景良好，许多投资者仍对熟龄住宅这一领域具有浓厚的兴趣。近年来推动投资资本进入该领域的主要因素之一就是人口统计特征和人口老龄化。根据马库斯及米力克普公司（Marcus & Millichap）的预测，在未来10年，美国65岁及以上人口预计将增加1620万。到2030年，老年群体将占总人口的21%。

同时，美国银发族的平均寿命也呈现延长趋势，他们的生活方式也越来越积极。65岁以上的人群一生致力于积累财富，而现在他们希望享受舒适的退休生活。当前居住的房屋通常需要他们亲身从事诸如割草铲雪等繁重的劳作。因此，他们希望出售这些房屋并以此获取免维护的居所，而度假式租赁社区正是他们最理想的选择。由于气候温暖，南部的“阳光地带”州成了众多银发族的青睐对象。根据Marcus & Millichap的数据，2020-2025年65岁以上人口增长率最高的10个大城市预计是：

• 奥兰多，25.1%

• 奥斯丁，24.2%
  

• 凤凰城，23.3%
  

• 拉斯维加斯，222.6%

• 杰克逊维尔，21.3%

• 南佛罗里达，20.9%
  

• 达拉斯/沃斯堡，20.6%
  

• 休斯顿，20.3%
  

• 坦帕市-圣彼得堡，19.9%
  

• 查尔斯顿，19.7%
  

强劲的住房销售市场是老年人生活社区需求猛增的另一个重要因素。已届退休之龄的房主借此能够以高价迅速出售他们的房子。根据全国房地产经纪人协会信息，截至9月份，平均房屋销售价格同比上涨了13.3%。

银发住房市场涵盖各种不同类型的设施，从独立生活公寓到提供24小时医疗服务的养老院应有尽有。熟龄独立式租赁住房通常对年龄有一定的限制，主要针对年龄在55岁或65岁以上的中老年人。这类住房的核心亮点是住户能独立自主。尽管全球，尤其是亚洲和中南美洲，有近四成的长辈与家人同住，但美国人在生活习惯上却截然相反。皮尤研究中心(Pew Research)的数据显示，在美国，27%的老年人选择独居，而在其他130个国家和地区，这一比例仅为16%。此外，美国近一半(46%)的老年人只与配偶或伴侣生活在一起，而全球这一比例只占三成(31%)。对于美国老年人而言，独立生活提供了更多的自由和灵活性。当他们需要陪伴或在日常生活或健康方面需要更多的帮助时，他们通常会选择搬到老年护理机构，如辅助生活机构、记忆护理中心或养老院等。

在疫情最严重的时候，熟龄住宅的入住率曾有所下降，但目前已经呈现回升趋势。全国银发族住房和护理投资中心 (NIC)最新发布的银发族住房数据显示，中老年人住宅的入住情况呈现强势复苏态势。此外，不同于辅助生活和护理类物业，入住独立住房能够更好的抵御疫情。2021年第三季度的数据显示，独立生活住房的入住率攀升至83.2%，高于2021年第一季度疫情低点时的81.8%。但与疫情之前的89.7%相比，仍存在一定的差距。

CanAm资本合作伙伴（CACP）继续致力于代表其EB-5再投资和私募股权客户在中老年人住房领域寻找新的投资机会。最近的一笔私募股权投资是为Aviva项目提供了1600万美元的夹层贷款。Aviva项目是一个位于佛罗里达州东南海岸圣露西港的一个针对55岁以上银发族的独立租赁式社区，拥有159个单元。独立的生活社区主要针对酷爱业余生活的熟龄人群设计，具有众多的便利设施，包括游泳池、匹克球球场、宠物公园、高尔夫球场和步行道。该项目占地10英亩，开发商为Lloyd Jones LLC。该公司是一家知名的房地产投资、开发和管理公司，专门从事与多户住宅和老年人住宅相关的业务活动。自1990年以来，该公司已开发、拥有和/或管理的总资产高达12亿美元。Aviva项目是CACP与领先开发商合作并为投资者提供绝佳投资机会的又一经典案例。

关于CanAm资本合作伙伴（CACP）

CACP是CanAm的私募股权附属公司，主要从事房地产和其他资产项目的资本投资业务。CACP的投资策略侧重于CanAm在信息、运营和其他方面具有竞争优势的区域和资产。CanAm寻找合适的中等规模区域运营商并与之合作，这些运营商专业从事特定类型资产和/或区域性业务，并有能力和有潜力运营CanAm的项目，如多户型公寓、商业空间、多用途建筑、酒店，以及私募股权基金项目等。迄今为止，CACP及其附属公司已在美国主要大都市区的近 20 项私募股权房地产投资中提供了2.54 亿美元的资金。

关于CanAm美加企业（CanAm）

CanAm是一家综合性跨国投资管理公司，专注于移民类的投资基金和私募股权投资。凭借30多年的丰富经验，CanAm使用投资者资本和风险管理方面的战略方针已成功筹集了30多亿美元的私募基金。CanAm总部位于纽约，在中国、越南、印度和新加坡分别设有办事处，致力于为国内外投资者提供服务。

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